吴解元、周旸
案情简介：
昆山***房地产开发有限公司系上海***集团旗下子公司，于昆山市巴城镇开发商住房地产项目，项目设计住房678套，商铺1套。项目以中式园林为主打特色，因其浓烈的中式风格和以往的业绩口碑获得广大购房人青睐。项目建设过程中，受母公司上海***集团债务危机影响，银行账户相继被冻结，无法支付阶段性工程款，进而导致项目于2020年初停工，引发大量业主、农民工信访事件。2020年5月，经属地政府协调，项目小面积复工，但碍于流动资金的缺乏及建设资金存在被另案执行的风险，债权人于2020年7月向昆山市人民法院提出对该公司破产清算的申请，2020年8月25日，昆山市人民法院裁定受理对其的破产清算申请，并于同日指定清算组作为管理人。
案件经过：
本案清算组由属地政府牵头，各市级职能部门领导负责分项协调，同时吸纳江苏剑桥颐华律师事务所作为专业法律机构介入，由我所律师团队负责具体操刀。管理人进驻企业后，第一时间就公司的债权债务、资金状况、资产状态等进行全面分析；固定破产前后的施工界面；根据银行账户资金及未处置资产的情况，进行成本核算及造价审核。管理人认为公司现有资金及资产可完全覆盖项目续建成本，遂于2020年10月19日向昆山市人民法院提交了《继续营业方案》，报请人民法院准许继续营业。2020年10月20日，昆山市人民法院经研究后批复同意债务人继续经营、复工续建，由管理人负责经营管理事务。
在经历原总包合同的解除和新总包合同的签订、工程界面的确认、新建工程施工许可证的办理、启动资金的解封扣划等一系列续建准备后，项目于2020年12月2日全面复工。第一次债权人会议中，债权人表决同意了由破产企业自行销售房产及车位的决议。破产企业资产销售去化与工程续建共同推进，为续建资金提供有效保障。
由于关涉公众生命财产安全，昆山当地对于建设工程验收标准日趋严格，原开发时确立的部分建设标准已被更严格的政策要求所取代，施工过程困难重重。期间，我所律师长期驻点协调化解上述矛盾，借助府院联动机制功能，破除了复工续建中的种种障碍。最终，经过各方努力，项目于2021年12月取得竣工验收备案，于2022年1月取得商品房屋交付使用备案证书。2022年1月6日至9日，管理人组织完成了项目集中交房。2022年3月，第一批业主已取得不动产权证。
案件亮点：
一、破产续建，高效化解民生难题
管理人在裁定次日即接管企业，根据企业资料展开分项风险的排查工作。在综合分析、测算后，管理人果断向法院申请债务人继续营业、复工续建，并获得昆山市人民法院许可和债权人会议的批准。区别于以往的房地产项目多通过重整或者在建工程拍卖方式解决债务问题，本案中，昆山市人民法院指导管理人探索破产续建模式保障购房业主和全体债权人的利益。
该模式由管理人负责营业事务管理，同时保留原企业行政、人事、财务、工程、销售等必要人员。接管之初，我所即安排律师驻点管理日常经营事务，每周定期召开营运例会和工程例会，分析研究日常营业事务，全面把控施工进度，畅通府院联动渠道，协调推进各类行政审批事项。从案件受理到产证交付，在短短18个月中，管理人克服了企业破产遗留下来的种种不利因素，高效完成了公司接管、资产解封、抵押涤除、总包更换、工程续建、住房按揭、尾盘销售、竣工验收、物业遴选、税务处置、房产交付和产证办理等一系列破产营运事务，600多名购房业主顺利入驻澄湖颐景园小区。
二、金融助力，充分保障续建资金
销售数据显示，项目在进入破产程序前已完成625套房产的销售（其中70套因受公司资金链断裂的影响，贷款银行停止发放贷款；50套受网签系统冻结影响而未完成网签），53套房产未售，共涉及1.4亿元银行按揭贷款规模。如果上述按揭贷款资金不能及时发放，后期复工续建将难以保障，项目面临二次烂尾风险。
而在2021年，中央“三条红线”全面挤压房地产行业泡沫的政策背景下，为一家破产企业获取1.4亿银行按揭贷款的困难可想而知。管理人接管企业后，立即与前期按揭贷款银行和多家商业银行进行谈判，就本项目中放贷资金安全保障、续建可行性、阶段性担保等问题一一进行解释说明，但多家金融机构均表示无法提供按揭贷款。
为破解续建资金僵局，府院快速反应，推荐昆山农商行作为主贷银行。但基于本项目破产清算的事实，昆山农商行在风险的把控层面尤为严格，焦点集中于续建的可行性以及从放贷至他项权证办理阶段的风险保障问题。管理人提交了全面的续建测算数据及造价机构出具的续建成本文件，从续建方案、资金监管、成本等多方面分析项目续建前景。针对破产企业因信用破损无法提供阶段性担保问题，管理人采用两种模式予以化解，一是在地方政府支持下引入当地国有企业为按揭贷款提供阶段性担保；二是摸索市场化担保模式，引入公积金贷款担保机构提供按揭担保以及采用现房抵押担保模式。最终，昆山农商行认可了项目续建可行性报告，接受了当地国有企业作为阶段性担保主体，向破产企业提供按揭贷款。另一家具有敏锐性和前瞻性的商业银行也已同意现房抵押按揭模式，计划与管理人一道破冰纯市场化的破产房企按揭贷款业务。
三、精细管理，努力兼顾效率质量
因破产企业和原总包单位系上海***集团名下关联企业，受集团公司债务危机影响，原总包单位负债累累、诉讼缠身，无法保障后期续建工作。同时，如草率更换施工主体，也会对工程复工续建产生重大不利影响。为防止新旧施工单位交接问题拖缓续建进度，在公开遴选产生新总包单位后，管理人与之牵线原实际施工人，最终经双方协商，新总包单位决定保留原实际施工人完成后期续建工作。在造价机构的协助下，管理人及时与各施工单位确认了破产清算前后的工程界面，并以商务洽谈记录、补充协议的形式固定了前期工程量数据和后续施工内容。上述工作安排有效屏蔽了工程续建的法律风险，保障了续建施工的一致性和延续性，最大限度地缩减了工期，节省了成本。
此外，项目续建期间恰值新冠疫情反复，作为建设主力的农民工分处不同省市，疫情防控形势严峻。复工后不久即是2021年农历春节，管理人及时组织工程专人和施工单位对接，一是了解主要施工人员的户籍地防疫政策，充分知晓当地对外地务工人员回乡的要求；二是明确施工人员可就地过年，由施工单位给予补助；三是制作节后复工计划，严格依照当地政策制定复工方案；四是在安全可控的前提下，提前预支部分农民工工资，稳定农民工情绪。施工期间，管理人还在项目现场设立专岗核查健康码及行程码，严格现场防疫管理措施。在疫情相对稳定的期间，管理人组织各施工单位抢工期、保交房，赶在2022上半年疫情高峰前完成竣工和交付。
律师评析：
有别于传统房地产案件的资产处置方法，本案在严谨的法律分析和合理的商业数据基础上迅速启动了工程续建，探索出一条盘活烂尾楼盘的破产续建道路。管理人在破产程序中将项目与原有主体、原有债权切割同时，又给予了实际施工人参与续建、弥补前期损失的机会，激发和调动了实际施工人的积极性，仅经过一年左右的建设周期就实现了竣工、交房和办证。
本案是我所律师团队快速化解房地产烂尾矛盾，推进楼盘续建交付的成功实践。律师团队以坚实的法律基础，辅以商业化视角，全面透析各项权利冲突的焦点，实操烂尾楼盘的续建和各项营运工作，圆满地完成了法院、政府、业主赋予的保障交房任务。同时，最大限度地保障了各方利益，以多方共赢的方式化解了前期遗留下来的激烈社会矛盾。
本案意义：
近些年，受政策、市场和疫情的影响，房地产行业高歌猛进的时代迎来终结。房地产行业关涉重大民生，直接关系到购房业主和农民工的生存权，故在房地产开发企业出现资金链断裂、房屋烂尾等系列问题时，往往引发大面积的维权事件，导致激烈的社会矛盾。
房地产破产程序涉及的具体问题复杂多变，牵涉的政府部门包括住建、信访、税务、消防、教育等，需要妥善解决破产程序中的一系列问题。在房地产行业陷入低谷的大背景下，属地政府的快速介入，充分发挥府院联动机制，可有效保护破产企业资产，在可控范围内避免烂尾带来的金融、法律、维稳和房屋质量等方面的风险。本案是法院、政府、管理人合力化解房地产企业破产纠纷的生动实践，是困境房地产项目成功挽救的典型，入选了昆山市人民法院十大破产典型案例，苏州市中院、昆山市人大等机构多次到项目调研，并给予充分肯定。
同时，房地产破产领域面临的复杂局面也对律师行业提出了巨大的挑战，除了要求律师有专业的法律素养外，也要求律师有敏锐的商业判断、稳健的项目运营、丰富的团队管理和良好的社会沟通能力。通过本案的办理，我们拓宽了视野、积累了经验、淬炼了本领、锻炼了队伍，为可能接受的新的、更大的项目做好了准备。